Tag Archivio per: Ripartizione spese

Una delle questioni maggiormente ricorrenti nel momento successivo della stipula di un contratto di compravendita di un’unità abitativa di un condominio concerne la richiesta da parte del condominio del pagamento per le somme non versate dal precedente proprietario.

Di primo acchito potrebbe quasi venire spontaneo rispondere che i nuovi acquirenti dovrebbero rispondere soltanto dei debiti propri, a partire dalla data di sottoscrizione dell’atto notarile.

In realtà le cose non stanno esattamente così.

Secondo l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile è previsto che, per quanto concerne la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il nuovo acquirente debba rispondere in solido con il precedente proprietario di eventuali insoluti riferiti all’anno in corso di acquisto e all’anno precedente al subentro.

In particolare l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo venditore solidalmente con quest’ultimo. Ciò vuol dire che il nuovo acquirente non si sostituisce al precedente per quanto concerne la titolarità del debito, tuttavia assume comunque una corresponsabilità nei confronti del condominio.

Tale disposizione si applica solamente in relazione ai rapporti tra il singolo condomino con il relativo condominio, ma non anche nei rapporti intercorrenti tra l’acquirente e il venditore. Tra queste due figure, salvo che non sia stato diversamente convenuto tra loro, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni. Pertanto, qualora l’acquirente sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte nel biennio precedente al suo ingresso, sarà tenuto a rispondere solidalmente nei confronti del condominio; tuttavia, in virtù del principio dell’ambulatorietà, l’avente causa si potrà comunque rivalere nei confronti del suo dante causa.

Tuttavia è comunque valida tra le parti, ovverosia nei rapporti interni tra venditore e compratore, una clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere integralmente sul compratore l’onere di sostenere le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione, deliberate ed ancora da eseguire. Sono invece escluse, diversamente, le spese legali che il precedente inquilino avrebbe dovuto pagare in un procedimento contro il Condominio e che anche dopo l’acquisto non ha provveduto a versare.

Ad ogni modo in tali situazioni occorre valutare diversi aspetti oltre a quelli sopra elencati come, ad esempio, la modalità di notifica della richiesta debitoria, l’atteggiamento o la scelta difensiva del precedente proprietario. Prima di procedere all’acquisto di immobili è opportuno richiedere anche una consulenza in ambito legale proprio per evitare eventuali, spiacevoli e onerosi inconvenienti nella fase successiva all’acquisto.

Per maggiori informazioni prenda contatto con lo Studio.

La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è costante nel ritenere che in presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, quand’anche questo sia di proprietà e di uso esclusivo di un solo condomino, tutti i condomini debbano partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, seppur in misura differente.

Quanto appena affermato, in particolare, si realizza quando l’infiltrazione derivi dalla mancanza di manutenzione ordinaria del condominio e dalla vetustà degli elementi strutturali, indipendentemente dalla proprietà o dall’uso esclusivo dal bene compromesso.

La ratio di tale assunto è rintracciabile nella funzione stessa del lastrico solare che, fungendo da copertura dell’intero fabbricato, tutela tutti i condomini dello stabile; questi, consequenzialmente, saranno chiamati a partecipare alle spese poiché dalla riparazione, manutenzione o sostituzione del lastrico ne trarranno tutti un diretto vantaggio.

Segnatamente, salva la prova contraria, si può dedurre che il codice civile attribuisca un onere di custodia, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, in capo al proprietario o all’usuario esclusivo del lastrico solare, e un onere di manutenzione ordinaria e straordinaria in capo al condominio.

Una recente pronuncia del Tribunale di Latina, sentenza n. 4313/2021, ribadisce che “la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare […] ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni […] e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.

Pertanto, nel caso specifico, si deduce che la responsabilità delle infiltrazioni sia imputabile in primis al condominio che non ha attuato tempestive riparazioni e/o ricostruzioni, ed in seconda battuta al proprietario del lastrico in quanto custode: costui infatti, “governando” il bene, non ha impedito immediatamente il pregiudizio e l’aggravio successivo.

Alla luce di quanto sopra, coerentemente, il codice civile all’ art. 1126 stabilisce che ⅓ delle spese straordinarie siano attribuite in capo al proprietario, o a chi utilizza esclusivamente il lastrico solare, e ⅔ delle spese siano invece attribuite al condominio.

Per maggiori informazioni prenda contatto con lo Studio.