La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è costante nel ritenere che in presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, quand’anche questo sia di proprietà e di uso esclusivo di un solo condomino, tutti i condomini debbano partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, seppur in misura differente.
Quanto appena affermato, in particolare, si realizza quando l’infiltrazione derivi dalla mancanza di manutenzione ordinaria del condominio e dalla vetustà degli elementi strutturali, indipendentemente dalla proprietà o dall’uso esclusivo dal bene compromesso.
La ratio di tale assunto è rintracciabile nella funzione stessa del lastrico solare che, fungendo da copertura dell’intero fabbricato, tutela tutti i condomini dello stabile; questi, consequenzialmente, saranno chiamati a partecipare alle spese poiché dalla riparazione, manutenzione o sostituzione del lastrico ne trarranno tutti un diretto vantaggio.
Segnatamente, salva la prova contraria, si può dedurre che il codice civile attribuisca un onere di custodia, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, in capo al proprietario o all’usuario esclusivo del lastrico solare, e un onere di manutenzione ordinaria e straordinaria in capo al condominio.
Una recente pronuncia del Tribunale di Latina, sentenza n. 4313/2021, ribadisce che “la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare […] ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni […] e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.
Pertanto, nel caso specifico, si deduce che la responsabilità delle infiltrazioni sia imputabile in primis al condominio che non ha attuato tempestive riparazioni e/o ricostruzioni, ed in seconda battuta al proprietario del lastrico in quanto custode: costui infatti, “governando” il bene, non ha impedito immediatamente il pregiudizio e l’aggravio successivo.
Alla luce di quanto sopra, coerentemente, il codice civile all’ art. 1126 stabilisce che ⅓ delle spese straordinarie siano attribuite in capo al proprietario, o a chi utilizza esclusivamente il lastrico solare, e ⅔ delle spese siano invece attribuite al condominio.