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Con l’intento di acquistare un bene immobile quasi sicuramente uno dei primi luoghi in cui ci recheremo è un’agenzia immobiliare. L’agente immobiliare è quella figura di intermediazione che pone in collegamento l’offerta e la domanda del mercato immobiliare, ovverosia il proprietario del bene da una parte e l’acquirente o il locatore dall’altra.

Solitamente l’agente immobiliare accompagna durante tutto il procedimento di compravendita le due parti interessate e i suoi compiti sono i più disparati: dalla pubblicizzazione degli annunci, alla consulenza e al rilascio di informazioni inerenti al bene, sino alla proposta di acquisto.

Tuttavia, per molteplici cause, non sempre è possibile perfezionare un contratto preliminare o un atto di compravendita; in questi casi possono nascere eventuali problematiche con il mediatore. Egli, infatti, potrebbe richiedere ugualmente un compenso, consistente nella provvigione per le attività svolte.

Ma il mediatore ha davvero diritto a veder riconosciuta questa eventuale richiesta?

La giurisprudenza, da diversi anni, è ormai costante nel ritenere che il mediatore abbia diritto alla provvigione allorché la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto dell’intervento del mediatore stesso, ancorché questi non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa e cioè, come detto, quando la conclusione dell’affare possa comunque ricollegarsi al c.d. “rapporto di causalità” all’attività mediatrice.

Definire quando questo rapporto di causalità si verifichi può far sorgere ulteriori perplessità.

Generalmente si intende che l’intervento debba essere efficace nel favorire la conclusione dell’affare; in altre parole, è sufficiente che il mediatore abbia creato un punto di contatto tra l’offerta e la domanda, ovverosia che abbia messo in relazione parte venditrice con parte acquirente, al di là del buon esito delle trattative. Lo stesso principio si dovrà applicare anche nel caso in cui per uno stesso affare abbiano partecipati più mediatori. In caso di dubbi o contrasti, ovviamente, resterà salva l’ipotesi di rivolgersi all’autorità giudiziaria che valuterà, caso per caso, se e a chi spetti l’eventuale provvigione, anche in virtù dell’attività effettivamente prestata.

Ad ogni modo i punti controversi non si esauriscono con quanto sopra riportato. Potrebbero nascere, infatti, ulteriori problematiche in relazione al corretto adempimento degli obblighi professionali da parte del mediatore quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, quelli informativi sulla valutazione dell’immobile, sulla sicurezza dell’affare ovvero ancora derivanti dall’iscrizione nei registri o repertori preposti.

Lo Studio Legale Pasi è disponibile offrire una consulenza su questi e altri aspetti rilevanti onde evitare di vedere compromesso l’acquisto dell’immobile, da una parte, o il diritto alla provvigione, dall’altra.

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Una delle questioni maggiormente ricorrenti nel momento successivo della stipula di un contratto di compravendita di un’unità abitativa di un condominio concerne la richiesta da parte del condominio del pagamento per le somme non versate dal precedente proprietario.

Di primo acchito potrebbe quasi venire spontaneo rispondere che i nuovi acquirenti dovrebbero rispondere soltanto dei debiti propri, a partire dalla data di sottoscrizione dell’atto notarile.

In realtà le cose non stanno esattamente così.

Secondo l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile è previsto che, per quanto concerne la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il nuovo acquirente debba rispondere in solido con il precedente proprietario di eventuali insoluti riferiti all’anno in corso di acquisto e all’anno precedente al subentro.

In particolare l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo venditore solidalmente con quest’ultimo. Ciò vuol dire che il nuovo acquirente non si sostituisce al precedente per quanto concerne la titolarità del debito, tuttavia assume comunque una corresponsabilità nei confronti del condominio.

Tale disposizione si applica solamente in relazione ai rapporti tra il singolo condomino con il relativo condominio, ma non anche nei rapporti intercorrenti tra l’acquirente e il venditore. Tra queste due figure, salvo che non sia stato diversamente convenuto tra loro, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni. Pertanto, qualora l’acquirente sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte nel biennio precedente al suo ingresso, sarà tenuto a rispondere solidalmente nei confronti del condominio; tuttavia, in virtù del principio dell’ambulatorietà, l’avente causa si potrà comunque rivalere nei confronti del suo dante causa.

Tuttavia è comunque valida tra le parti, ovverosia nei rapporti interni tra venditore e compratore, una clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere integralmente sul compratore l’onere di sostenere le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione, deliberate ed ancora da eseguire. Sono invece escluse, diversamente, le spese legali che il precedente inquilino avrebbe dovuto pagare in un procedimento contro il Condominio e che anche dopo l’acquisto non ha provveduto a versare.

Ad ogni modo in tali situazioni occorre valutare diversi aspetti oltre a quelli sopra elencati come, ad esempio, la modalità di notifica della richiesta debitoria, l’atteggiamento o la scelta difensiva del precedente proprietario. Prima di procedere all’acquisto di immobili è opportuno richiedere anche una consulenza in ambito legale proprio per evitare eventuali, spiacevoli e onerosi inconvenienti nella fase successiva all’acquisto.

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