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La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è costante nel ritenere che in presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, quand’anche questo sia di proprietà e di uso esclusivo di un solo condomino, tutti i condomini debbano partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, seppur in misura differente.

Quanto appena affermato, in particolare, si realizza quando l’infiltrazione derivi dalla mancanza di manutenzione ordinaria del condominio e dalla vetustà degli elementi strutturali, indipendentemente dalla proprietà o dall’uso esclusivo dal bene compromesso.

La ratio di tale assunto è rintracciabile nella funzione stessa del lastrico solare che, fungendo da copertura dell’intero fabbricato, tutela tutti i condomini dello stabile; questi, consequenzialmente, saranno chiamati a partecipare alle spese poiché dalla riparazione, manutenzione o sostituzione del lastrico ne trarranno tutti un diretto vantaggio.

Segnatamente, salva la prova contraria, si può dedurre che il codice civile attribuisca un onere di custodia, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, in capo al proprietario o all’usuario esclusivo del lastrico solare, e un onere di manutenzione ordinaria e straordinaria in capo al condominio.

Una recente pronuncia del Tribunale di Latina, sentenza n. 4313/2021, ribadisce che “la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare […] ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni […] e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.

Pertanto, nel caso specifico, si deduce che la responsabilità delle infiltrazioni sia imputabile in primis al condominio che non ha attuato tempestive riparazioni e/o ricostruzioni, ed in seconda battuta al proprietario del lastrico in quanto custode: costui infatti, “governando” il bene, non ha impedito immediatamente il pregiudizio e l’aggravio successivo.

Alla luce di quanto sopra, coerentemente, il codice civile all’ art. 1126 stabilisce che ⅓ delle spese straordinarie siano attribuite in capo al proprietario, o a chi utilizza esclusivamente il lastrico solare, e ⅔ delle spese siano invece attribuite al condominio.

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Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo mobiliato impone al conduttore l’onere di custodire e mantenere il bene in buone condizioni, senza specificare se con tale sintagma si intenda nelle medesime condizioni in cui è iniziato il possesso o con il normale deterioramento dettato dall’uso.

A tal proposito è venuta in soccorso la giurisprudenza con diverse pronunce, tra le quali la Suprema Corte nella Sentenza n. 29329/2019 da ultimo richiamata dal Tribunale di Milano, Sent. n. 9637/2021, stabilendo che se il locatore dovesse richiedere all’inquilino di rilasciare l’immobile nel medesimo ed esatto stato in cui si è concluso il contratto, ci si troverebbe di fronte ad un patto contrario alla legge, come stabilito dall’art. 79, della L. n. 392/1978.

A ben vedere, il deterioramento subito dall’immobile per il suo normale uso è intrinsecamente già stato accettato dal locatore; quest’ultimo, giustappunto, commisura il canone di locazione anche in previsione di tale utilizzo. Dalla pronuncia si evince che il proprietario dell’immobile si trovi già avvantaggiato dal versamento mensile del canone; pertanto imporre al conduttore di affrontare anche spese ulteriori per riportare i locali o i singoli beni allo stato originario costituirebbe un ulteriore profitto, vietato dall’art. 79 della L. n. 392 del 1978.

Più concretamente la giurisprudenza ha ritenuto nulla la clausola, seppur pattuita, che dovesse imputare al conduttore le spese per la tinteggiatura delle pareti, i forni usurati, i disassamenti delle ante dei mobili o per le macchie sui materassi.

Sebbene occorra sempre una valutazione caso per caso, anche in considerazione della durata del contratto e del tipo di qualità del materiale con cui è ornato l’immobile, la predetta responsabilità si rileva persino nel caso in cui il conduttore, all’atto della firma del contratto, abbia dichiarato di aver trovato l’unità abitativa in buono stato e adatta all’uso convenuto.

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