Una delle questioni maggiormente ricorrenti nel momento successivo della stipula di un contratto di compravendita di un’unità abitativa di un condominio concerne la richiesta da parte del condominio del pagamento per le somme non versate dal precedente proprietario.

Di primo acchito potrebbe quasi venire spontaneo rispondere che i nuovi acquirenti dovrebbero rispondere soltanto dei debiti propri, a partire dalla data di sottoscrizione dell’atto notarile.

In realtà le cose non stanno esattamente così.

Secondo l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile è previsto che, per quanto concerne la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il nuovo acquirente debba rispondere in solido con il precedente proprietario di eventuali insoluti riferiti all’anno in corso di acquisto e all’anno precedente al subentro.

In particolare l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo venditore solidalmente con quest’ultimo. Ciò vuol dire che il nuovo acquirente non si sostituisce al precedente per quanto concerne la titolarità del debito, tuttavia assume comunque una corresponsabilità nei confronti del condominio.

Tale disposizione si applica solamente in relazione ai rapporti tra il singolo condomino con il relativo condominio, ma non anche nei rapporti intercorrenti tra l’acquirente e il venditore. Tra queste due figure, salvo che non sia stato diversamente convenuto tra loro, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni. Pertanto, qualora l’acquirente sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte nel biennio precedente al suo ingresso, sarà tenuto a rispondere solidalmente nei confronti del condominio; tuttavia, in virtù del principio dell’ambulatorietà, l’avente causa si potrà comunque rivalere nei confronti del suo dante causa.

Tuttavia è comunque valida tra le parti, ovverosia nei rapporti interni tra venditore e compratore, una clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere integralmente sul compratore l’onere di sostenere le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione, deliberate ed ancora da eseguire. Sono invece escluse, diversamente, le spese legali che il precedente inquilino avrebbe dovuto pagare in un procedimento contro il Condominio e che anche dopo l’acquisto non ha provveduto a versare.

Ad ogni modo in tali situazioni occorre valutare diversi aspetti oltre a quelli sopra elencati come, ad esempio, la modalità di notifica della richiesta debitoria, l’atteggiamento o la scelta difensiva del precedente proprietario. Prima di procedere all’acquisto di immobili è opportuno richiedere anche una consulenza in ambito legale proprio per evitare eventuali, spiacevoli e onerosi inconvenienti nella fase successiva all’acquisto.

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Nella recente Ordinanza del 20 aprile 2022, n. 12606, la Corte di Cassazione tratta l’annoso problema della garanzia prevista per le compravendita di automobili usate.

Il caso trattato aveva ad oggetto il vizio sul contachilometri che, in seguito all’acquisto, è risultato che in realtà avesse un numero di chilometri superiori di quelli riportati sull’odometro e conosciuti al momento della compravendita. Sul punto ci si è chiesto se tale tipo di irregolarità possa essere ricondotta alla disciplina del vizio occulto e potesse, quindi, rientrare nella garanzia prevista ex art. 1490 c.c.

Nel contratto di compravendita il venditore è tenuto a prestare la garanzia quando i difetti sono tali da rendere il bene inidoneo all’uso a cui è destinato, oppure se i vizi sono tali da ridurre in modo apprezzabile il valore del bene. Viceversa, la garanzia non è dovuta se il compratore conosceva i difetti al momento dell’acquisto o se essi fossero facilmente riconoscibili. É chiaro che tutto ciò non costituisce più un esimente per il venditore nel momento in cui all’atto di acquisto il venditore dichiari che il bene sia privo di qualche difetto.

L’acquirente ha un lasso di tempo pari a 8 giorni entro i quali si possono denunciare le incongruenze che abbia rilevato. Tale termine è soggetto a decadenza e decorre dal giorno della scoperta, se si tratta di difetti di difficile rilevazione, i c.d. vizi “occulti”; oppure dal momento della consegna della merce, nel caso in cui siano difetti conosciuti o facilmente riconoscibili, i c.d. vizi “apparenti”. In ogni caso, come previsto dall’art. 1495 del codice civile, l’azione si prescrive comunque entro un anno dalla consegna del bene.

A ben vedere l’ordinanza della Cassazione, senza alcun precedente difforme, conclude nell’affermare che la mera possibilità di svolgere i controlli tecnici sul bene acquistato non trasforma di certo il “vizio occulto” in un “vizio apparente”. Alla stessa conclusione si giunge anche se il compratore è cd. “qualificato”, ovverosia competente in materia e, di conseguenza, sicuramente più avvantaggiato ad eseguire una verifica diretta sulla cosa ed accorgersi con maggior probabilità del difetto. Ne consegue che i vizi apparenti sono tali esclusivamente quando emergono dalla percezione dei sensi, ovverosia da un esame che potrebbe effettuare chiunque con la dovuta diligenza. I vizi occulti come nel caso di specie che, invece, richiedendo un accurato esame tecnico, sono esclusi dal mondo percettivo del compratore medio, anche se soggetto qualificato.

Dunque, pur rimanendo la decadenza nel termine di 8 giorni, la Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso specifico essi decorrono dal giorno della scoperta dei vizi e non dal giorno della consegna del bene, come previsto per i vizi apparenti. In tale modo il compratore ha la possibilità di chiedere, oltre al risarcimento del danno arrecatogli, la risoluzione del contratto di vendita, con l’annessa restituzione del bene oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo.

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La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è costante nel ritenere che in presenza di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, quand’anche questo sia di proprietà e di uso esclusivo di un solo condomino, tutti i condomini debbano partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, seppur in misura differente.

Quanto appena affermato, in particolare, si realizza quando l’infiltrazione derivi dalla mancanza di manutenzione ordinaria del condominio e dalla vetustà degli elementi strutturali, indipendentemente dalla proprietà o dall’uso esclusivo dal bene compromesso.

La ratio di tale assunto è rintracciabile nella funzione stessa del lastrico solare che, fungendo da copertura dell’intero fabbricato, tutela tutti i condomini dello stabile; questi, consequenzialmente, saranno chiamati a partecipare alle spese poiché dalla riparazione, manutenzione o sostituzione del lastrico ne trarranno tutti un diretto vantaggio.

Segnatamente, salva la prova contraria, si può dedurre che il codice civile attribuisca un onere di custodia, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, in capo al proprietario o all’usuario esclusivo del lastrico solare, e un onere di manutenzione ordinaria e straordinaria in capo al condominio.

Una recente pronuncia del Tribunale di Latina, sentenza n. 4313/2021, ribadisce che “la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare […] ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni […] e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria”.

Pertanto, nel caso specifico, si deduce che la responsabilità delle infiltrazioni sia imputabile in primis al condominio che non ha attuato tempestive riparazioni e/o ricostruzioni, ed in seconda battuta al proprietario del lastrico in quanto custode: costui infatti, “governando” il bene, non ha impedito immediatamente il pregiudizio e l’aggravio successivo.

Alla luce di quanto sopra, coerentemente, il codice civile all’ art. 1126 stabilisce che ⅓ delle spese straordinarie siano attribuite in capo al proprietario, o a chi utilizza esclusivamente il lastrico solare, e ⅔ delle spese siano invece attribuite al condominio.

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Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo mobiliato impone al conduttore l’onere di custodire e mantenere il bene in buone condizioni, senza specificare se con tale sintagma si intenda nelle medesime condizioni in cui è iniziato il possesso o con il normale deterioramento dettato dall’uso.

A tal proposito è venuta in soccorso la giurisprudenza con diverse pronunce, tra le quali la Suprema Corte nella Sentenza n. 29329/2019 da ultimo richiamata dal Tribunale di Milano, Sent. n. 9637/2021, stabilendo che se il locatore dovesse richiedere all’inquilino di rilasciare l’immobile nel medesimo ed esatto stato in cui si è concluso il contratto, ci si troverebbe di fronte ad un patto contrario alla legge, come stabilito dall’art. 79, della L. n. 392/1978.

A ben vedere, il deterioramento subito dall’immobile per il suo normale uso è intrinsecamente già stato accettato dal locatore; quest’ultimo, giustappunto, commisura il canone di locazione anche in previsione di tale utilizzo. Dalla pronuncia si evince che il proprietario dell’immobile si trovi già avvantaggiato dal versamento mensile del canone; pertanto imporre al conduttore di affrontare anche spese ulteriori per riportare i locali o i singoli beni allo stato originario costituirebbe un ulteriore profitto, vietato dall’art. 79 della L. n. 392 del 1978.

Più concretamente la giurisprudenza ha ritenuto nulla la clausola, seppur pattuita, che dovesse imputare al conduttore le spese per la tinteggiatura delle pareti, i forni usurati, i disassamenti delle ante dei mobili o per le macchie sui materassi.

Sebbene occorra sempre una valutazione caso per caso, anche in considerazione della durata del contratto e del tipo di qualità del materiale con cui è ornato l’immobile, la predetta responsabilità si rileva persino nel caso in cui il conduttore, all’atto della firma del contratto, abbia dichiarato di aver trovato l’unità abitativa in buono stato e adatta all’uso convenuto.

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Nuovi Patrimoni tra tutela del risparmio, fiducia e legalità

Città di Cuneo

Università della Valle d’Aosta – Università di Torino

Ordine degli Avvocati di Cuneo – A.I.G.A. sezione di Cuneo

Consiglio Notarile di Cuneo – Distretti riuniti di Cuneo, Alba, Mondovì e Saluzzo

Ordine dei Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cuneo

Le profonde trasformazioni economiche e sociali che sperimentiamo influenzano in modo determinante prospettive, aspirazioni e necessità nella gestione e nella trasmissione del patrimonio, inteso come pilastro insostituibile della libertà economica delle famiglie e supporto delle attività di impresa, delle scelte di investimento, delle tutele previdenziali e dei disegni di conservazione e trasmissione generazionale.

In sempre maggior misura, di conseguenza, si chiede all’ordinamento giuridico vivente – e quindi agli studiosi, ai giudici ed agli operatori professionali – di mettere a disposizione del pubblico strumenti adeguati all’evoluzione delle nuove esigenze regolative, che, al tempo stesso, diano risposte qualificate ed efficienti alle aspettative di semplificazione, di economicità e, soprattutto, di affidabilità e legalità insite in quell’ordinato svolgersi dei rapporti giuridici, che costituisce valore e struttura costruttiva di ogni dimensione comunitaria.

Per fare il punto dello “stato dell’arte”, si organizza in Cuneo il Convegno intitolato i Nuovi Patrimoni tra tutela del risparmio, fiducia e legalità, che vedrà raccolti rappresentanti dell’Università, della Magistratura, delle Istituzioni e del mondo delle Professioni e delle Banche, in dialogo con un territorio tradizionalmente contraddistinto dalla solida attitudine al risparmio e dalla intensità e vitalità del tessuto imprenditoriale e familiare.

Interverranno i Relatori (in ordine alfabetico):

Col. t. ST Filippo Ivan Bixio (Comandante Gruppo Tutela Mercato Capitali – Nucleo Polizia Tributaria della Guardia di Finanza di Torino)

Notaio Pietro Boero (Notaio in Torino)

Dott. Luca Bongioanni (Dottore Commercialista in Cuneo)

Prof. Avv. Roberto Calvo (Università della Valle d’Aosta)

Prof. Avv. Alessandro Ciatti Caimi (Università di Torino, Presidente del Corso di Laurea di Giurisprudenza di Cuneo)

Prof. Avv. Cristiano Cicero (Università di Cagliari)

Prof. Avv. Vincenzo Cuffaro (Università di Roma Tre)

Dott. Paolo Giovanni Demarchi Albengo (Presidente del Tribunale di Cuneo)

Notaio Angelo Di Sapio (Notaio in Saluzzo e Membro del Consiglio Notarile di Cuneo)

Dott.ssa Manuela Soncini (Wealth Advisory – UniCredit S.p.A. e Cordusio SIM)

Dott. Vincenzo Pacileo (Procuratore Aggiunto della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Torino)

Prof. Avv. Mauro Paladini (Università di Brescia)

Avv. Maria Cristina Pasi (Avvocato e Presedente di AIGA Cuneo)

Geom. Mario Perotti (Geometra in Revello)

Dott. Piero Rabbia (Dottore Commercialista in Revello)

Dott.ssa Manuela Soncini (Responsabile Wealth Advisory Unicredit – Cordusio SIM)

Prof. Avv. Fabrizio Volpe (Università di Bari)

Saranno presenti

il Sottosegretario di Stato alla Giustizia dott. Cosimo Maria Ferri

S.E. Dott. Arturo Soprano (Presidente della Corte d’Appello di Torino)

Le iscrizioni on-line al Convegno sono terminate.

Sarà comunque possibile iscriversi direttamente in loco previa disponibilità di posti.

L’evento è stato accreditato:

dall’ordine degli Avvocati di Cuneo con 6 crediti formativi
dall’Ordine dei Commercialisti e degli Esperti Contabili di Cuneo con 6 crediti formativi
dal Consiglio Notarile di Cuneo – Distretti riuniti di Cuneo, Alba, Mondovì e Saluzzo con 10 crediti formativi

Iscrizioni per gli Avvocati tramite il sistema RICONOSCO entro il 25.5.2017.
Iscrizioni degli appartenenti agli Ordini dei Notai e dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili con la compilazione dell’apposito modulo sovrastante.

Per eventuali pernottamenti da parte degli iscritti, la struttura convenzionata è l’Hotel Lovera Palace, Via Roma, 37, Cuneo – tel. 0171-690420

Segreteria organizzativa: Avv. Maria Cristina Pasi, Corso Nizza, 36, Cuneo – segreteria@studiopasi.it